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焦点丨50强房企超30家布阵,粤港澳大湾区到底有多重要!

发表时间:2019-08-10


一桥拉动,全盘皆活       图片来源:港珠澳大桥管理局


中房报记者 秦龙丨北京报道

10月24日,一支京东物流运输车队将装着的商品由香港元朗仓出发,经过港珠澳大桥到达珠海后进行申报清关,全程仅用了50分钟,货物送达消费者手中的时间大为缩短。具体计算起来,以往需要从深圳皇岗通关,再经虎门大桥到珠海,全程200多公里,需要5个多小时才能通行。

一桥拉动,全盘皆活。自23日通车后,中国房地产报记者采访了一些房地产人士,他们普遍认为粤港澳大湾区互联互通跨进了一步,现在他们正在静候粤港澳大湾区规划的出台,但很多发展工作已经前置。

从时间上看,4月9日,广东省省长马兴瑞在博鳌论坛表示,粤港澳大湾区的规划很快就要出台,我们完全有条件有信心把它打造成世界级的湾区。

8月15日,粤港澳大湾区建设领导小组举行第一次全体会议。这意味着大湾区建设进入发展快车道,相关规划有望陆续出台。

8月18日,国家发改委召开新闻发布会,新闻发言人孟玮介绍称,大湾区建设重点做好五方面工作,其中就包括编制粤港澳大湾区城市群发展规划,并提出“尽快按程序上报”。

记者一直跟踪粤港澳大湾区规划进展并发现,8月、9月份以来,2018年上市房企在中报业绩中,在销售额等人们关注的数字之外,一个不为人们关注的点是,与往年不同,在今年各大上市房企的中报里频频出现了一个热点词:粤港澳大湾区。

春江水暖鸭先知。房企作为对投资最灵敏的市场主体,无疑看准了粤港澳大湾区风向,纷纷加速布局大湾区,在规划出台前,抢占未来发展的“粮票”——土地。

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50强房企超过30家布阵大湾区

结合2018年上半年上市房企业绩报告及公开信息,中国房地产报记者统计发现,50强房企中有超过30家房企在粤港澳大湾区布局。10强房企中,无一例外均在大湾区布局。

从大湾区土地储备面积上来看,碧桂园、恒大、万科等头部房企在大湾区都有相当规模的土地储备,三大头部房企中碧桂园的土地储备略高一筹。但从土地储备占比上来看,龙光地产、雅居乐、佳兆业等深耕大湾区的本土房企,则占有非常高的土地储备比重,站在未来进行先期安排的眼光与能力胜出。

据中国房地产报记者不完全统计,23家在粤港澳大湾区布局的房企,它们在全国总的土地储备共计172555.74万平方米,而在粤港澳大湾区土地储备则共计21632.39万平方米,大湾区土地储备占比为12.54%。

具体而言,在全国主要房企在粤港澳大湾区布局土地储备排行榜中,碧桂园以2963万平方米的土地储备量居于榜首,龙光集团、保利地产分别以2200万、1599万平方米的土地储备位于第二,第三位。

作为头部房企第一的碧桂园是当之无愧在粤港澳大湾区下筹最大的公司。中国房地产报记者统计发现,碧桂园在大湾区9个城市中有127个在售项目,总土地储备2963万平方米。

但对比碧桂园在全国的货值2.81万亿元、面积3.64亿平方米的土地储备,其大湾区的土地储备占比为8.14%。这在布局大湾区的房企中并不突出。

值得关注的是,从全国主要房企在粤港澳大湾区布局土地储备排行榜中可以发现,龙光地产无论是土地储备面积还是土地储备占比都是位于前列,处于行业龙头地位。特别是大湾区土地储备占比高达62.04%,位列房企第一位。同时,时代中国在大湾区的土地储备占比为59.01%,佳兆业在大湾区的占比为56.90%,记者注意到,三家房企均为本地头部房企。

另外,从龙光地产今年的中报来看,除了面积外,龙光地产目前在大湾区的城市和土地储备布局,无论是金额还是质量,都处于行业领先地位。以货值口径统计,截至2018年6月30日,龙光地产的土地储备总货值达到6412亿元,其中占比81%、约5200亿元的货值位于粤港澳大湾区。更高的货值比重,意味着龙光地产的土地储备更多是集中在价值较高的大湾区核心城市,例如深圳、广州。

这一现状,得益于龙光地产多年来的战略。一直以来,作为以深耕粤港澳大湾区为核心的企业,龙光地产以多元化方式不断扩充大湾区土地储备,扩大区内主要城市的市场占有率和盈利规模。

这也让龙光同步建立起其在大湾区的市场领先地位。据中国房地产报记者了解,2018上半年,龙光地产在大湾区的商品房市场份额接近4%。按照龙光地产战略规划,未来5~10年,该公司将大湾区的市场份额提高到10%,仅在大湾区范围内即可实现销售规模突破3000亿元,成为当之无愧的大湾区龙头企业。

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三类房企角逐  个别房企审慎

华南区域历来就是开发商们必争之地,自从“粤港澳大湾区”上升到国家战略后,这里更成为房企角逐实力的战场。

中国房地产报记者统计发现,布局在粤港澳大湾区的房企分为三类,一类是全国性的龙头房企,例如万科、恒大、碧桂园、华润、保利等;一类为像佳兆业、龙光地产、时代中国、奥园、合景泰富等本地房企,其大湾区土地储备比例均处于比较高的比例;三是外来房企,如龙湖、泰禾、阳光城等,这些千亿级房企纷纷强力布局。这三类企业,几乎涵盖了中国房地产行业TOP50的所有主流房企。

趁着港珠澳大桥通车和规划的东风,各路房企还在持续抢占粤港澳大湾区的战略高地,“得大湾区者得天下”成为房企们的行为导向与行业赛跑主场。

不过,大湾区房地产投资也存在潜在风险。即严厉的房地产调控大背景下,深圳、广州、惠州这些大湾区重点城市对限价、限售、限签卡得越加明显。

这让部分房企对大湾区的投资态度是又爱又谨慎。例如在2018年中报中,中海地产称,由于华南区域限签政策较严,导致已售未签的量占比较大。管理层看好粤港澳大湾区,观察研究后,会审慎投资。

事实上,中海地产在2018年上半年,仅在佛山、广州、深圳拿得三块地,合计24.75万平方米,对比2018上半年中海地产的总拿地面积235.9万平方米,其在粤港澳大湾区的拿地占比仅为10.4%。

需要注意的是,国家层面的重大区域性战略出台前后,为了防止炒房现象的出现,中央或地方政府都会对该区域出台严厉的楼市调控政策。如2017年4月1日雄安新区设立的消息横空出世,时隔一天,河北雄安新区筹备工作委员会就提出,安新、容城、雄县三县已经依法对土地、建设、房地产交易等进行管控。在今年4月底,国务院发布对《河北雄安新区规划纲要》的批复,再次强调要建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度和房地产市场调控长效机制,严禁大规模房地产开发。

粤港澳大湾区规划作为国家赋予重大意义的战略规划,规划出台前,政府方面势必采取相关调控政策对炒房现象进行遏制。而事实上,粤港澳大湾区的9+2个城市在严厉的调控大背景下出台了包括限购、限售、限签、限贷、限规划等政策来协调调控粤港澳大湾区的房地产市场。

现在,市场很关注粤港澳大湾区规划的出台,为防止房地产出现炒作迹象,有广州业内人士认为,不排除未来大湾区楼市调控有配套楼市新政出台。

有不愿具名人士认为,粤港澳大湾区规划的终极目标是把大湾区打造成世界级的湾区,目前全国常驻人口超过2000万以上的超级大城市就是北京、上海、广州和深圳,这其中粤港澳大湾区占了两个,“我们的城市化水平依然大大低于世界平均水平,大湾区的广州和深圳的经济发展潜能和可容纳人口数量并没有到接近临界值的水平,而在房价上,例如深圳房价的上涨会越来越迫使人们跨市上班,这对大湾区协同发展反而有利,房企重仓正是预见了粤港澳大湾区的发展值”。


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责任编辑:何可信  刘亚

审读:戴士潮

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